В «лучшем» случае жертвы строительных пирамид оказываются втянутыми в бесконечные судебные тяжбы, в худшем… ну, это и так понятно: до 30% компаний сегодня работают по договорам предварительных продаж — то есть вне правого поля, что исключает саму возможность судебного вмешательства.
Строительный рынок России буквально наводнен пирамидами: практически все строительные компании, если и не являются пирамидами в чистом виде, то работают по их принципу, осуществляя строительство одних объектов за счет денежных средств, привлеченных по другим объектам. Первый признак неблагонадежности строительной компании — наличие так называемой компании-«прокладки», которая не имеет отношения к строительству и создается исключительно для обеспечения рекламы возводимого объекта. По словам эксперта юридической компании «Вероника» Ольги Голосовой, «дыры» в законе №214 именно за счет таких «прокладок» позволяют легко уходить от ответственности перед потребителем.
Не удивительно, что при внушительности и капиталоемкости строительного рынка, отечественные страховщики вовсе не рвутся на него: несовершенство законодательства и сложность контроля — важнейшие причины, по которым лишь одиночные страховые компании берутся оказывать подобные страховые услуги, да и то лишь по таким рискам, как задержка строительства из-за форс-мажорных обстоятельств (как правило — из-за природных катастроф) или банкротство застройщика.
Комментируя этот аспект ситуации, директор петербургского филиала страховой компании «Северная казна» (а это один из страховщиков, предлагающих соответствующие страховые программы) Валентин Афанасьев отмечает: принять такой договор на страхование можно только в том случае, если страховщик имеет полную и достоверную информацию о деятельности строительной компании с момента ее основания и в течение достаточно длительного времени.
Понять это несложно: «пирамидальная» схема в принципе стабильно работать может, но только до тех пор, пока в ней заинтересован тот, кто ее выстроил и наладил. Стоит смениться собственнику — и судьба запущенных в строительство объектов утрачивает определенность.
Ситуация на первичном рынке недвижимости сегодня настолько серьезна, что в полной мере ее описывает разве что каламбур от Дмитрия Щегельского: как говорит президент Палаты недвижимости Санкт-Петербурга, риски приобретения квартиры на первичном рынка можно минимизировать, только дождавшись, когда ее выставят на продажу на вторичном рынке.
Станет ли решением страхование всех строительных компаний? Вводя новые виды обязательного страхования, правительство явно испытывает соблазн переложить на плечи страховщиков самые разные проблемы, но, пожалуй, долевое строительство — не тот сегмент рынка, в котором страхование может стать панацеей.
Правда, страховщики способны еще на этапе оценки риска рассмотреть в строительной компании потенциального банкрота (в зависимости от оценки благонадежности строительной компании, инвестиции дольщиков в строительство страхуются по тарифам в диапазоне 0,5-5% от стоимости возводимого объекта недвижимости), но Валентин Афанасьев, в частности, считает, что страхование лишь поспособствует стимулированию мошенничества: владелец (топ-менеджер) строительной компании рано или поздно осознает, что у него есть реальная возможность отдохнуть от сложного строительного бизнеса, отбыв в неизвестном направлении с деньгами дольщиков, которым все равно возместят убытки.
Однозначное мнение о том, что защищать дольщика должен закон выражает и Ольга Голосова: приобретение квартиры для личных нужд не имеет ничего общего с предпринимательской деятельностью, а потому не должно иметь признаков рисковой сделки. Именно поэтому в случае, если строительство ведется с соблюдением норм закона 214, права покупателя-дольщика регламентируются законом о защите прав потребителя (в отличие от схем ЖСК и сделок по договору предварительной продажи).
Отмети, впрочем, что общественный резонанс по громким мошенническим делам последних лет сыграл свою позитивную роль: сегодня де-факто суды все чаще встают на сторону дольщика, применяя закон о защите прав потребителей даже для случаев, когда он де-юре применяться не должен.
Ну и конечно же, проблем у всех будет значительно меньше, если сами дольщики станут грамотнее и осмотрительнее: лучше с самого начал убедиться в том, что строительная компания работает в рамках закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В этом случае, кстати, и застраховать свои инвестиции будет вполне реально.