"Самый надежный способ минимизировать риски покупки квартиры на первичном рынка – это дождаться, когда она появится на вторичном, - констатирует президент Палаты недвижимости Санкт-Петербурга Дмитрий Щегельский. – Только 40% компаний работает по 214 закону, около 30% - по схеме ЖСК и остальные - по договорам предварительных продаж".
Долевое строительство – это всегда пирамида?
"Сегодня все строительные компании существуют в режиме пирамиды. Строительство одних объектов ведется за счет привлечения денежных средств на других. Такая схема может стабильно работать, пока у компании не меняется собственник или менеджер, которые эту схему выстроил и отладил, - рассказывает директор петербургского филиала страховой компании "Северная казна" Валентин Афанасьев. – Именно поэтому страхованием дольщиков, кроме нашей компании, занимаются единицы. И под защиту берутся только 2 риска: банкротство застройщика и задержка строительства по причине форс-мажора, в первую очередь природных катастроф. Но чтобы принять такой договор на страховании необходимо наблюдать за строительной компанией на протяжении долгого времени с момента её основания".
Страховщики ещё на этапе приема риска видят потенциальную строительную компанию-банкрота
"Страховать такие риски всем строительным компаниям – означает стимулировать мошенничество, так как у человека всегда есть соблазн сорвать договор, если он застраховал такую возможность, - развивает мысль Валентин Афанасьев. – Склонность к мошенничеству - это психологический фактор. Вот работает директор на рынке 20 лет – устал от сложного строительного бизнеса, собрал 100 млн. долларов и уехал в неизвестном направлении", - резонно отмечает важность осторожности и тщательного анализа всех возможных проблем при принятии на себя таких рисков страховщиком эксперт "Северной казны".
Страхование инвестиций в строительство для дольщика, по словам Валентина Афанасьева, по рынку обходится ежегодно от 0,5% до 5% от стоимости объекта недвижимости в зависимости от оценки благонадежности строительной компании.
Дольщика должен защищать только государственное законодательство о защите прав потребителя, а не страхование
Эксперт юридической компании "Вероника" Ольга Голосова считает, что не страхование, а закон должен защищать потребителя: "Когда гражданин покупает квартиру для своих личных нужд, то он не должен рисковать, так как он не осуществляет предпринимательскую деятельность, цель которой – извлечение прибыли. В этом случае покупателя-дольщика защищает закон о защите прав потребителя, если заключен договор по 214 закону".
Важно понимать, что схемы ЖСК и договор предварительной продажи не обладают таким уровнем защищенности и на них не распространяется закон о защите прав потребителей.
Прецедент: судьи закон о защите прав потребителей на договоры ЖСК и предварительной продажи
Однако, по словам Ольги Голосовой, вопреки тому, что де-юре это должно быть так, де-факто суды часто стали вставать на сторону дольщика и даже по договору предварительной продажи и по ЖСК рассматривают дела с применением закона о защите прав потребителей. Удивительно, но факт.
Бить строителей-мошенников надо толпой, а требовать деньги по одному…
"С точки зрения гражданского законодательства правильнее обращаться индивидуально от каждого дольщика. Пусть их будет 500. Когда идет массовая подача заявлений, то вырабатывается общая практика. Менталитет судей таков, что судьи все равно оглядываются на решения друг друга. А так может быть принято одно решение на всех и вовсе не выгодное дольщикам. А для удобства лучше нанять одного юриста", - рекомендует оптимальную схему действий эксперт юридической компании "Виктория", если все же проблем с инвестициями в долевое строительство избежать не удалось.
И напоследок. Внимательно читайте рекламу. И смотрите проектную документацию. "Давать рекламные сообщения по привлечению денежных средств граждан по закону имеют право только те, кто работает по 214 закону. Но реально рекламируется не 40% участников рынка, а все 100%. И значит мы уже имеем дело, если не с компанией-"прокладкой", то точно с теми, кто ведет не до конца честный бизнес", - резюмирует руководитель проекта "Медиа-Среда.РФ", эксперт по PR-имиджу, Егор Шадурский.